房地产板块尽享定向增发盛宴

    在国家调控房地产政策频频出台的背景下，虽然房价不跌反涨，房地产上市公司的利润也同比有喜人的增长，但预收减少、负债大增成为房地产上市公司的共同特征。

    据统计，目前两市共有27家房地产公司披露年报，经营现金净流入合计从上年的6.49亿元，转而为当年-114.7亿元，27家公司营收增长48%，净利润增长63%，(加权)平均每股收益达0.419元，可每股现金却为-0.72元。不难看出，2006年是房地产企业高增长之年，但负债水平整体上升幅度较大，在宏观调控进一步加强，利息支出明显增加的背景下，房地产企业的融资问题是摆在大部分房地产上市公司面前的大难题。因为如此，已经上市的房地产企业通过增发或整体上市融资，未上市房地产企业则各显神通，或IPO，或借壳上市。不管采取何种途径，但目的很明确，那就是获得融资平台并通过资本市场筹集资金。从已经有增发意向的上市房企来看，通过资本市场融得的资金，主要有三个用途，一是缓解因宏观调控带来的经营压力；二是通过资本市场融资加大并购力度，在行业冼牌的过程中抢得先机；三是通过融资扩大规模来取得业绩成长，从而获得更大的生存和发展空间。

　　上述第一种情形的房地产企业大多是规模较小，现金流紧缺或是区域性房地产企业。保利地产也有相同的需求，保利地产刚上市不久即提出增发，这与该公司的经营方式有很大关系，保利地产向来以高存货、高负债、高预收账款、低经营活动的现金流量实现其高速扩张。2007拟增发不超过3.5亿股普通股，募集资金将主要用于投资公司9个房地产项目，项目计划总投资134亿元。大龙地产拟增发不超过11000万A股，用于裕龙花园三区项目的开发建设，该项目总建筑面积40.85 万平方米，也属于资金紧缺型。

　　第二种情形以万科为代表。宏观调控给整个房地产行业带来了挑战，也给诸如万科这样的行业大鳄创造了难得的机遇。一批资金实力不足、又没土地资源优势的中小开发商退出市场是再正常不过的事；而一些实力稍弱，发展空间有限，但尚有一些资源存量的开发商将被并购，如南都被万科并购，顺驰被路基并购等。作为并购方，万科无疑会获得相比其它地产商更多的发展机会，成为行业中领导者。

　　第三种情形是通过增发来收购大股东房地产资产，从而迅速做大市值，扩大业务规模。募集资金用来收购大股东优质资产，有望迅速增厚每股业绩，降低市盈率，因而导致二级市场股价暴涨，具备较好的投资价值。招商地产特定的发行对象为公司第一大股东招商局蛇口工业区有限公司。此次部分募集资金将向蛇口工业区及其下属企业购买其持有的深圳招商房地产有限公司5%的股权、新时代广场写字楼和美伦公寓的土地使用权。

　　投资者需要注意的是，由于向大股东定向增发时，大股东多采取以资产认购。而尽可能提高注入上市公司的资产价格、尽可能低地确定增发价格，是符合大股东利益最大化的。如此一来，定向增发也有可能成为大股东套现的又一种手段。虽然在股权分置改革之后，各股东利益趋于一致，都希望把上市公司做强做大，因而大股东套现的动机减小，但不排除有套现的可能性存在。在房地产企业享受增发盛宴之时，投资者可重点关注那些土地储备、项目种类丰富、跨区域经营、筹融资能力强的品牌开发商，如万科、保利地产、金地集团等。另外，关注上市公司自身业绩不错，同时具备资产注入或整体上市潜力、规模实力将有大幅提升的公司。